True Real Estate · Инвестиционный анализ
Ubud EcoHouse — готовый объект с гарантированной доходностью
Посуточная аренда · 4 апартамента, Sayan (Убуд) · гибкая рассрочка
15%
гарантия доходности · 1-й год
Фото объекта
Параметры объекта
Ubud EcoHouse
Sayan, Ubud, Gianyar ↗ · Посуточная аренда
Апартаментов
4
Жилая площадь
402 м²91 + 91 + 110 + 110
Цена за м²
$895,52
Стоимость, вкл. НДС
$360 000
Нотариус и регистрация (1%)
$3 600
Гарантия доходности
15% в 1-й год ($54 000)
Лизхолд
19 лет
Продление на 10 лет
$72 000
$363 600
Полная стоимость входа
$61 164
Чистый доход за 12 мес · финмодель
Вход в два апартамента · $180 000
$180 000
Цена входа
$1 800
Нотариус и регистрация (1%)
$27 000
Гарантия 15% · 1-й год
$30 582
Чистый доход за 12 мес · финмодель
16,99%
Доходность по финмодели
$36 000
Продление лизхолда на 10 лет
Расчёт как половина дома: все суммы и гарантия — ровно половина показателей всего дома.
Финмодель · 12 месяцев посуточной аренды
Чистый доход / мес · весь дом
$5 79009.27
▲ $2 115 к старту по факту ($3 675 · 10.26)
итого $61 164 · 10.26 — 09.27
Чистый доход нарастающим итогом
$61 16412 мес
▲ $7 164 к гарантии 15% ($54 000)
доходность 16,99% · окупаемость 5,9 года
Октябрь 2026 – сентябрь 2027. Старт — октябрь по фактическим загрузке и ADR с запуска 13.10. Далее ADR растёт с $102 в ноябре до $134 к августу 2027, загрузка 80,6% во всех месяцах.
октябрь 2026 — факт загрузки и ADRсентябрь 2027 — прогнозгарантия 15% в 1-й год
| Показатель · 12 мес | Весь дом | Два апартамента |
|---|---|---|
| Цена входа | $360 000 | $180 000 |
| Модель аренды | Посуточная | |
| Загрузка | 80,6% (факт 13.10–01.11) | |
| ADR | $82 → $134 | |
| Выручка | $136 832 | $68 416 |
| Чистый доход | $61 164 | $30 582 |
| Доходность по финмодели | 16,99% | |
| Гарантия доходности, 1-й год | 15% $54 000 | 15% $27 000 |
| Окупаемость | 5,9 года | |
Расходы: налог 10% от выручки, OTA 15% от выручки, управляющая компания 18% от выручки за вычетом OTA, операционные расходы 20% от выручки за вычетом OTA и налога. Прогноз при постоянной загрузке 80,6%; октябрь посчитан за полный месяц по фактическим загрузке и ADR.
Прогноз управляющей компании · 12 месяцев
Прогноз управляющей компании по всему дому из 4 апартаментов на ноябрь 2026 – октябрь 2027. Составлен 09.11.2026, суммы в долларах.
$54 406
Чистый доход собственника · 12 мес
15,11%
Доходность от цены $360 000
6,6 года
Окупаемость
$121 714
Валовая выручка · 12 мес
72,4%
Средняя загрузка
$115
Средняя цена ночи (ADR)
Главное
- Прогноз УК выше гарантии: $54 406 чистыми против $54 000 гарантированных 15% в первый год.
- Собственнику остаётся 44,7% выручки. Остальное — комиссия площадок бронирования, вознаграждение УК, налог и содержание дома.
- Доход ровный весь год: от $3 879 в феврале до $5 158 в августе, в среднем $4 534 в месяц.
- Сильнейший апартамент — ECH-003: 28,5% чистого дохода дома, загрузка 77%, ADR $123. У ECH-004 самая низкая загрузка, 64,7%, при высокой цене ночи $120.
Чистый доход собственника по месяцам · тыс. $
выше $4 500 в месяцниже $4 50015% годовых = $4 500 в месяц
Ноябрь 2026 – октябрь 2027. Гарантия 15% считается за год целиком: слабые месяцы перекрываются сильными.
Куда идёт выручка · $121 714 за 12 мес
Чистый доход собственника$54 406
Вознаграждение УК$18 622
Комиссия площадок (OTA)$18 257
Операционные расходы$18 257
Налог$12 171
По апартаментам · 12 мес
| Апартамент | Загрузка | ADR | Чистый доход |
|---|---|---|---|
| ECH-001 91 м² | 73,3% | $106 | $12 711 23,4% |
| ECH-002 91 м² | 74,5% | $112 | $13 548 24,9% |
| ECH-003 110 м² | 77,0% | $123 | $15 489 28,5% |
| ECH-004 110 м² | 64,7% | $120 | $12 659 23,3% |
| Весь дом 402 м² | 72,4% | $115 | $54 406 100% |
Под чистым доходом — доля апартамента в чистом доходе дома.
Помесячная таблица прогноза
| Месяц | Загрузка | ADR | Чистый доход | С начала периода |
|---|---|---|---|---|
| Ноя 2026 | 72,8% | $107 | $4 173 | $4 173 |
| Дек 2026 | 68,6% | $120 | $4 554 | $8 727 |
| Янв 2027 | 69,1% | $116 | $4 447 | $13 174 |
| Фев 2027 | 70,7% | $110 | $3 879 | $17 053 |
| Мар 2027 | 71,0% | $110 | $4 344 | $21 398 |
| Апр 2027 | 72,2% | $114 | $4 407 | $25 805 |
| Май 2027 | 73,1% | $115 | $4 665 | $30 470 |
| Июн 2027 | 73,7% | $115 | $4 538 | $35 009 |
| Июл 2027 | 73,8% | $123 | $5 018 | $40 026 |
| Авг 2027 | 75,8% | $123 | $5 158 | $45 185 |
| Сен 2027 | 76,2% | $112 | $4 596 | $49 781 |
| Окт 2027 | 71,6% | $117 | $4 626 | $54 406 |
| Итого | 72,4% | $115 | $54 406 | — |
Условия прогноза УК: комиссия площадок 15% от выручки, налог 10% от выручки, вознаграждение УК 18% от выручки за вычетом комиссии площадок, операционные расходы 20% от выручки за вычетом комиссии площадок и налога.
Факт с запуска · 13.10.2026
$79
ADR 13–25.10 · факт
$87
ADR 26.10–01.11 · брони
$102
ADR ноябрь · брони
$134
ADR август 2027 · прогноз
ECH-00191 м² · до 4 гостейОткрыть на Airbnb ↗
ECH-00291 м² · до 4 гостейОткрыть на Airbnb ↗
ECH-003110 м² · до 6 гостейОткрыть на Airbnb ↗
ECH-004110 м² · до 4 гостейОткрыть на Airbnb ↗
| Апартамент | 13–25.10 | 26.10–01.11 | Ноябрь, ADR |
|---|---|---|---|
| ECH-001 91 м² | 57% $65 | 57% $94 | $101 |
| ECH-002 91 м² | 75% $59 | 100% $70 | $95 |
| ECH-003 110 м² | 92% $104 | 86% $107 | $116 |
| ECH-004 110 м² | 77% $74 | 100% $84 | $88 |
| Весь дом 402 м² | 77% $79 | 86% $87 | $102 |
Загрузка · средняя цена ночи (ADR). Броней с выездом за 13–25.10: 15. Отзывов на Airbnb: 1, оценка 5,0. Данные системы бронирования Guesty.
Локация
Ubud EcoHouse
АдресJl. Penestanan, Sayan, Kecamatan Ubud, Kabupaten Gianyar, Bali
До центра Убуда (Ubud Palace)1,5 км · 6 мин на авто
Сервис · ИИ-батлер
Eco Club House · гостевой портал
В доме внедрён ИИ-батлер сервис: гостевой портал с ИИ-помощником. Гость в одном месте получает Wi-Fi, маршрут до дома, места рядом и маршруты по Бали, заказ завтраков, правила дома, заезд и выезд, прямую связь с батлером и управляющим. Портал работает на пяти языках.
Условия сделки
Гибкая рассрочкаиндивидуальный график платежей под инвестора
Лизхолд19 лет
Продление лизхолда на 10 лет$72 000 за весь дом · $36 000 за два апартамента
Нотариус и регистрация1% от цены
Условия рассрочки подбираются индивидуально и обсуждаются на консультации.
Сильные стороны
Ubud EcoHouse
Сильные стороны
- Гарантия доходности — 15% годовых на первый год
- Посуточная аренда работает с 13.10.2026: загрузка 77% за первые 13 дней, 86% на следующую неделю
- ADR растёт: $79 → $87 → $102 по броням на ноябрь
- Финмодель на 12 месяцев — 16,99%, чистыми $61 164
- 4 апартамента на Airbnb, первый отзыв — 5,0
- Внедрён ИИ-батлер сервис для гостей
- Вход от $180 000 — два апартамента
- Гибкая индивидуальная рассрочка
Контакты